Da edificio di proprietà dello Stato ad asset finanziario privato, da uffici a hotel di lusso: la storia dell’ex Palazzo delle Telecomunicazioni di Bologna riassume piuttosto bene la parabola delle grandi città italiane, trasformate progressivamente da luoghi pubblici dove abitare e lavorare a pacchetti finanziari.
Costruito nel 1956 su progetto degli architetti Alfredo Cosentino e Giovanni Molteni, l’edificio modernista che fu sede del ministero delle poste e delle telecomunicazioni e poi della Sip dovrebbe diventare entro il 2028 – notizia di qualche giorno fa – un hotel a quattro stelle da duecentoquindici camere, con hall a doppia altezza, coworking, aree food e certificazione ambientale LEED. Oltre quattordicimila metri quadrati, a due passi dalla Stazione e in piena zona universitaria, che saranno gestiti dalla catena alberghiera internazionale B&B Hotels Italia grazie a un investimento da quarantacinque milioni di euro di Covivio Hotels, società controllata dalla francese Covivio (ex Beni Stabili), ovvero uno dei più grandi gruppi immobiliari europei.
Per comprendere come un palazzo così importante e in una posizione tanto strategica sia finito dentro i circuiti della finanza globale bisogna però partire da lontano, ovvero dagli anni delle liberalizzazioni e delle privatizzazioni del mercato italiano delle telecomunicazioni. La trasformazione della Sip prima in Telecom Italia nel 1994 e poi nel gruppo Tim ha cambiato, infatti, anche il destino del patrimonio immobiliare dell’ex società pubblica. Telecom e Tim hanno ereditato enormi quantità di edifici tra sedi tecniche, uffici direzionali e centrali telefoniche che negli anni sono stati dismessi oppure ceduti attraverso operazioni di sale and lease back: la società, in pratica, ha venduto gli immobili per liberare liquidità, continuando però a utilizzarli in affitto. È ciò che è successo anche con l’ex Palazzo delle Telecomunicazioni di Bologna, fino a ieri sede degli uffici di FiberCop, società controllata da Tim insieme al fondo americano KKR Infrastructure e a Fastweb.
In questo percorso di gestione e valorizzazione del patrimonio va letta anche la partnership annunciata nel 2000 tra Telecom Italia, Beni Stabili e Lehman Brothers. Beni Stabili, all’epoca, era il principale gruppo immobiliare quotato in borsa del paese, specializzato soprattutto in grandi immobili corporate: sedi direzionali, patrimoni pubblici dismessi, immobili locati a grandi aziende e amministrazioni. Negli anni successivi il gruppo è stato progressivamente integrato dentro Foncière des Régions, altro enorme operatore immobiliare, fino ad assumere definitivamente il nome Covivio, società francese oggi controllata dalla holding Delfin della famiglia Del Vecchio e che tra i suoi azionisti vede anche BlackRock e Vanguard, due dei tre maggiori gestori finanziari del mondo, le cosiddette “Big Three”.
È lì che la storia dell’ex Palazzo delle Telecomunicazioni svolta definitivamente verso la rendita urbana. Nel 2017 l’edificio è stato, infatti, trasferito nel portafoglio di Central Sicaf, società di investimento finanziario di Covivio, Crédit Agricole Assurances ed Edf Invest, nata proprio per gestire e valorizzare gli immobili locati a Telecom Italia/Tim, tra cui quello di Bologna.
Finché FiberCop è rimasta nell’edificio, il valore dell’immobile derivava soprattutto dalla stabilità dell’affitto corporate. Una volta terminato il contratto e liberati gli spazi, il gruppo immobiliare ha cercato la funzione economicamente più redditizia che oggi, a Bologna come in molte altre città europee, è diventata quella dell’hospitality. Una strategia di espansione nelle grandi città del Sud Europa rafforzata dall’acquisizione, da parte di Covivio Hotels, di altri quattro hotel a Milano per oltre duecento milioni di euro.
Ma nella trasformazione dell’ex Palazzo delle Telecomunicazioni c’è un altro elemento decisivo ed emblematico: il cambio di destinazione d’uso. Senza il cambio d’uso, consentito e facilitato dalle norme urbanistiche, previa negoziazione con i comuni – in questo caso Covivio ha affermato di avere già ottenuto un parere preventivo positivo per la conversione – verrebbe meno una delle leve più potenti di produzione della rendita urbana, poiché è la riconversione degli edifici che rende possibile la valorizzazione immobiliare.
Per sapere più nel dettaglio quali vantaggi (o svantaggi) per i cittadini produrranno gli accordi negoziali bisognerà attendere – ci si chiede, per esempio, come il nuovo hotel e la sua clientela impatteranno sullo storico mercato popolare della Piazzola davanti al suo ingresso –, ma il caso dell’ex Palazzo delle Telecomunicazioni non è ovviamente isolato.
Sono già diversi anni che, nonostante tutti i guai prodotti dal turismo di massa e nonostante la grave crisi abitativa, Bologna cerca di attrarre investitori nell’hospitality di fascia alta e ci sta riuscendo. Altro esempio significativo è quello dell’ex Palazzo della Dogana di via Ugo Bassi, storico edificio cinquecentesco ed ex sede della banca Unicredit che – sempre grazie a un cambio d’uso – dovrebbe essere trasformato in un hotel a cinque stelle dal gruppo internazionale Milu Holding. Il progetto è sostenuto da investitori provenienti da Polonia, Israele, Cipro e Italia e prevede circa cinquanta camere di lusso nel pieno centro storico, a pochi metri da piazza Maggiore. (salvatore papa)