Dal numero 15 (dicembre 2025) de Lo stato delle città
Nel lessico tecnico del settore immobiliare e negli studi urbani, coliving e student housing identificano una nuova tipologia di strutture residenziali su larga scala che negli ultimi anni si sono moltiplicate nei contesti urbani. Si tratta di edifici dalla natura ibrida e sfuggente, che si sottraggono alle classificazioni abitative consolidate: presentano caratteristiche alberghiere (servizi, reception, pulizie, piattaforma di prenotazione), ma ospitano residenze a medio-lungo termine; offrono soluzioni per studenti e studentesse ma accolgono anche professionisti; propongono stanze private ma gestiscono anche spazi collettivi. Questa ambiguità rappresenta precisamente la strategia di questi operatori, che si posizionano in una zona grigia tra ricettivo, housing e workspace per massimizzare flessibilità e ricavi.
Modelli di questo tipo si inseriscono nelle crepe di un sistema abitativo sempre più deregolamentato, in cui l’offerta residenziale è insufficiente e i prezzi risultano insostenibili rispetto ai redditi medi (spesso inferiori ai duemila euro mensili, secondo i dati Istat). Il coliving propone formule “all inclusive”: una stanza privata che va dai dieci fino ai trentacinque mq con servizi condivisi come cucine, coworking, lavanderia, palestra e area lounge, oltre che eventi programmati. Questo modello contribuisce a rafforzare una concezione della casa come servizio a pagamento, piuttosto che come bene primario, stabile e tutelato. Difatti, se si osservano le strategie di marketing e la narrazione commerciale dei gestori si può notare come venga esaltata la flessibilità, la temporaneità e la creazione di community, arrivando a trasformare anche il bisogno di socialità in un servizio incorporato nel pacchetto a pagamento.
L’analisi dei dati sugli investimenti in questo settore, nel primo semestre 2025, offre una chiave di lettura emblematica delle dinamiche che stanno ridefinendo il paesaggio di moltissime città italiane. Secondo Savills – un’importante società britannica di servizi immobiliari – il settore del living in Italia ha registrato un aumento del 118% solamente nell’ultimo anno, con 670 milioni di euro investiti. Questa esplosione di investimenti si concentra in cinque città italiane – Milano, Roma, Firenze, Bologna e Torino – che rappresentano “poli di attrazione” per capitali nazionali e internazionali. Queste città condividono alcune caratteristiche strutturali: innanzitutto una forte presenza universitaria, un’elevata attrattività turistica, sono centri direzionali e presentano mercati immobiliari sotto pressione, caratterizzati da un vertiginoso aumento dei prezzi. Tuttavia, se guardiamo online l’offerta di alcuni operatori commerciali, possiamo notare un’espansione anche in città più piccole ma di grande attrattività universitaria e turistica: Padova, Matera, Palermo, eccetera.
La crescita degli investimenti nel settore abitativo non è casuale, si tratta di un vero e proprio boom speculativo che conferma che la casa non è più prioritariamente un bene d’uso ma un asset class da cui estrarre rendite crescenti. Questa crescita, afferma sempre Savills nel rapporto “Italian student housing market”, è trainata soprattutto dagli studentati privati. La società di consulenza e investimento immobiliare evidenzia che, poiché l’offerta privata in Italia copre appena il 4% della domanda proveniente dalla popolazione studentesca, il settore presenta ancora un forte potenziale di crescita per gli investitori. Attualmente il 31% dei posti letto complessivi è gestito da operatori privati, una quota cresciuta di oltre dieci punti percentuali in soli quattro anni. Il report segnala inoltre che sono previsti venticinquemila nuovi posti letto entro il 2027.
Il fatto che le città italiane vengano segnalate come poli di attrazione, con domanda in aumento e “canoni competitivi rispetto alle principali capitali europee”, ci fa intendere che c’è ancora margine di crescita degli affitti e dei prezzi delle case. In altre parole, gli investitori vedono in Italia un mercato in cui i rendimenti possono aumentare ulteriormente. Un altro dato preoccupante riguarda gli student housing professionali, ovvero i cosiddetti “studentati di lusso”, che stanno crescendo perché, come in altri ambiti delle politiche abitative, lo Stato ha progressivamente abbandonato il suo ruolo di garante del diritto allo studio, creando un vuoto che ora viene “colmato” unicamente da operatori privati.
MEMBRI, NON INQUILINI
Questa tipologia di complessi residenziali prolifera già da diversi anni in molte città. I principali gestori sono: The Social Hub, società olandese; aparto, che fa capo al gruppo Hines; Collegiate, di origine britannica; Camplus, società italiana; Yugo, compagnia globale di student housing con sede principale negli Stati Uniti; Joivi, prima piattaforma europea di coliving, micro-living e student housing, nata dalla fusione di DoveVivo con altre società del settore. Quest’ultima, in forte espansione, gestisce oltre 2.500 abitazioni in sei paesi europei, con una crescita dei ricavi tra 2021 e 2023 del 70% in Italia e del 140% all’estero.
Queste società hanno diffuso un nuovo modello abitativo che sembra esclusivo, ma in realtà è molto standardizzato: stanze o micro-appartamenti di pochi metri quadrati con bagno privato, arredi di design, palestra e piscina sul tetto, coworking, verde verticale, lavanderia e una serie di servizi riservati ai residenti e abbonati. A essere esclusivi, tuttavia, sono soprattutto i canoni mensili, che oscillano tra i mille e i tremila euro, a seconda della soluzione scelta e delle eventuali convenzioni universitarie, ma in assenza di qualunque reale tutela per chi vi abita.
A Roma, per esempio, il modello del coliving e degli studentati privati sta iniziando a consolidarsi solo recentemente, ma con una velocità impressionante. Il caso più visibile è The Social Hub, inaugurato nel 2025 nell’area dell’ex Dogana a San Lorenzo. Chi guida sulla tangenziale est o arriva in treno a Termini non può non notare la nuova mega-struttura: ventiquattromila mq riconvertiti in residenza ibrida con camere, coworking, palestra e servizi, venduti come “esperienza abitativa” a tariffe superiori ai duemila euro al mese. L’immobile era di proprietà di Cassa Depositi e Prestiti e, secondo un’inchiesta di Irpimedia, è stato ceduto al gruppo olandese TSH a un prezzo di gran lunga inferiore al valore di mercato, evidenziando ancora una volta come il patrimonio pubblico alimenti la rendita privata.
The Social Hub è arrivato in Italia nel 2018, aprendo la sua prima sede in via Lavagnini a Firenze, quando ancora operava sotto il brand The Student Hotel. Il cambio nome ha segnato anche un cambiamento nella strategia aziendale: dalle residenze pensate principalmente per studenti a un modello ibrido rivolto a un’utenza mista, inclusi turisti, nomadi digitali e professionisti in soggiorno temporaneo. Oggi The Social Hub gestisce quattro strutture in Italia, tra Roma, Firenze e Bologna, e ha già annunciato una prossima apertura a Torino.
Attraverso un’analisi dei prezzi svolta sulla piattaforma online, constatiamo che un soggiorno medio-lungo si aggira mediamente intorno agli ottanta euro a notte, superando facilmente canoni di duemila euro al mese per una stanza di circa trenta mq con bagno privato e, in alcuni casi, angolo cottura. Si tratta di un’offerta completamente gestita secondo il modello alberghiero, con servizi condivisi che trasformano l’alloggio in un prodotto esperienziale più che in un’abitazione stabile. Queste strutture includono sempre spazi semipubblici – uffici e coworking accessibili tramite abbonamento mensile e aperti h24 e sette giorni su sette, oppure bar e ristoranti interni – e spazi dichiarati pubblici, come terrazze o giardini, attraversabili anche da chi non risiede nella struttura.
Gli abbonati ai servizi vengono tutti definiti member della community, e si hanno dei badge per accedere nei vari ambienti della struttura. In questo modello abitativo, si perde persino l’identità di inquilino o inquilina: non si è più residenti con diritti specifici, ma “membri” di una struttura, dove l’abitare viene trasformato in un prodotto commerciale. Non è un caso che, da qualche anno, non è possibile soggiornare per oltre dieci mesi nella stessa struttura, costringendo così a un nomadismo forzato anche chi vuole stabilizzarsi per più tempo.
Accanto a TSH operano altri attori come Camplus, che gestisce vari studentati in tutta Italia. A Roma, per esempio, a Pietralata, quartiere dove è in progetto anche la costruzione del nuovo stadio, gli alloggi studenteschi hanno rette che vanno dai 14 mila euro per stanze doppie ai 16.500 euro l’anno per stanze singole, includendo diversi servizi. Le strutture hanno posti anche per viaggi e trasferte di lavoro, con prezzi tra i novanta e oltre duecento euro a notte per soggiorni medio-brevi. I costi variano in base alle convenzioni con aziende e università, una logica che consente a queste strutture di consolidare il modello di partenariato pubblico-privato. Questo sistema di accordi serve a legittimare la struttura come servizio di pubblica utilità, facilitandone l’accesso a fondi pubblici, agevolazioni fiscali e concessioni edilizie, pur mantenendo una gestione orientata al profitto.
Lo stesso meccanismo riguarda il progetto da cinquantasette anni di concessione nell’area degli ex Mercati Generali, realizzato dal fondo Hines, che ha come partner anche la compagnia israeliana Menora Mivtachim con interessi immobiliari in Cisgiordania. L’opera è stata giudicata di “pubblica utilità”, ma replica il solito modello ibrido: oltre duemila posti letto, di cui appena un quarto a canone cosiddetto “calmierato”, che comunque resterà allineato ai prezzi del mercato privato, vanificando qualsiasi reale funzione sociale. In questa zona si è attivato un ampio fronte di cittadini/e, realtà locali, organizzazioni studentesche e movimenti che chiedono trasparenza sul progetto e un reale coinvolgimento della comunità. Tra le richieste principali: più verde pubblico e la tutela dell’area rinaturalizzata esistente, che ospita un ecosistema urbano a rischio di cancellazione definitiva.
Dinamiche simili si registrano in altre zone della città. A largo Preneste, nell’area dell’ex Snia Viscosa, il costruttore Pulcini progetta uno studentato che, secondo i comitati di quartiere, cancellerebbe uno dei pochi spazi verdi rinaturalizzati della zona. Poco distante, l’ex cinema Impero è destinato a essere convertito in un altro studentato con funzione residenziale di fascia alta, che poco sembra rispondere alle esigenze abitative del territorio.
Rimanendo nello stesso quadrante geografico, a Casal Bertone, vicino alla stazione Tiburtina, è stata recentemente cementificata una falda acquifera in via Giuseppe Partini per costruire uno studentato privato di ottomila mq con 270 stanze, situato tra l’hub logistico di Amazon e lo spazio sociale Strike. L’area di venticinquemila mq è stata acquisita dal fondo statunitense Barings tramite un’operazione immobiliare curata da Savills SGR, dopo l’acquisizione dal precedente proprietario, il gruppo BNP Paribas.
Infine, ma non ultimo, c’è il Museo della Scienza, previsto negli spazi delle ex caserme di via Guido Reni, nel quartiere Flaminio. L’intervento, realizzato da Cassa Depositi e Prestiti Real Asset SGR in partnership con soggetti privati, combina la funzione museale con una nuova edificazione di residenze e funzioni private, affiancate da spazi pubblici. Un modello che, pur promettendo rigenerazione, nasconde dietro l’interesse pubblico interessi di valorizzazione immobiliare.
SOLDI PUBBLICI, PROFITTI PRIVATI
Ormai da diversi decenni, numerose amministrazioni locali, al di là delle differenze ideologiche e di bandiera partitica, hanno progressivamente adottato strategie di gestione urbana ispirate a logiche neoliberiste, fondate sulla ricerca di capitale e visibilità internazionale. Tali strategie hanno favorito l’emergere di processi di gentrificazione, turistificazione e finanziarizzazione dello spazio urbano. Questo paradigma di governo della città, consolidatosi da oltre tre decenni, è quello che David Harvey definisce “imprenditorialismo urbano”. Esso si basa su alcuni pilastri: il ricorso sistematico al partenariato pubblico-privato, in cui le amministrazioni locali mettono a disposizione risorse e garanzie mentre i profitti ricadono sui soggetti privati; la natura fortemente speculativa dei progetti, con il rischio finanziario spesso scaricato sul settore pubblico. Un esempio attuale è quello dei fondi Pnrr: circa 960 milioni di euro vengono destinati alla rigenerazione urbana e allo student housing, ma i profitti generati da tali interventi restano in larga parte nelle mani degli operatori privati.
Altro elemento centrale di questo modello è la competizione tra città su scala globale, non più nazionale. Le amministrazioni puntano su grandi opere, rigenerazioni urbane di forte impatto simbolico, musei, infrastrutture e mega-eventi, con l’obiettivo di attrarre turisti, consumatori, investitori e capitali internazionali. Esempi emblematici ne sono Expo, Olimpiadi e grandi manifestazioni sportive, utilizzate come strumenti di marketing territoriale e leve per mobilitare investimenti privati.
A essere oggetto di speculazione (mascherata da riqualificazione) sono spesso spazi abbandonati, ex stabili industriali – molti dei quali occupati, recuperati e fatti vivere per anni da movimenti sociali – oppure territori rinaturalizzati trattati come “vuoti urbani”. In realtà, queste aree vengono acquisite per lo più a prezzi irrisori e, grazie a varianti urbanistiche concesse con disinvoltura dalle amministrazioni pubbliche, trasformate in asset immobiliari ad alta redditività per fondi di investimento e società finanziarie.
Governance urbane dipendenti dalla logica della rendita, costruite intorno alla monocultura turistica e prive di risorse pubbliche, finiscono per essere ostaggio di fondi e operatori stranieri. Questi ultimi si presentano come soluzione al problema alloggiativo, ma il loro unico obiettivo è massimizzare i rendimenti, non certo risolvere il problema abitativo di migliaia di persone.
Cosa rende questo mercato così sicuro per gli investitori stranieri? Anzitutto gli incentivi fiscali e finanziari, come Iva o Imu ridotte, detassazione dei canoni calmierati e accesso al credito a tassi agevolati. A questo si aggiunge la deroga urbanistica: il privato presenta un progetto che apparentemente includerebbe aree verdi (che poi si traducono in giardino verticale), spazi pubblici (che sono a pagamento) e una quota di alloggi a prezzi calmierati (che risultano comunque prezzi di mercato); il Comune lo dichiara di “pubblica utilità” e l’intervento viene approvato in deroga. In questo modo, senza una variante formale al piano urbanistico, è possibile costruire più rapidamente, modificare gli usi e aumentare le volumetrie.
Siamo arrivati a un punto di non ritorno in cui è fondamentale fermarsi e interrogarsi: che tipo di città si sta costruendo? E soprattutto: cosa possiamo fare concretamente per contrastare questi processi che trasformano i nostri quartieri in enclave esclusive ed escludenti?
In tutta Europa, molti comitati di quartiere, organizzazioni e movimenti per il diritto all’abitare stanno avanzando proposte e provando a orientare le politiche di tantissime amministrazioni locali. Una via d’uscita non può basarsi su una sola misura, ma richiede un insieme coordinato di interventi capaci di agire su più livelli. È ormai evidente che va ridotto il potere delle piattaforme come Airbnb e va disciplinato il mercato degli affitti brevi, che sottrae stock abitativo alla residenza stabile. Ma intervenire solo su quel segmento non basta, serve anche una regolamentazione del mercato degli affitti a lungo termine, oggi lasciato alle sole logiche della rendita e della contrattazione individuale. È necessario, inoltre, porre un freno ai cambi d’uso e alle varianti urbanistiche concesse con troppa facilità alle società di investimento immobiliari, strumenti attraverso cui il patrimonio abitativo viene sistematicamente sottratto alla sua funzione sociale per essere trasformato in merce finanziaria. È necessario, quindi, introdurre un vincolo nazionale che impedisca varianti urbanistiche prive di comprovato interesse pubblico e non deliberate attraverso processi partecipativi reali – come già richiesto a Firenze con due referendum consultivi dal basso su temi urbanistici.
Un’altra misura chiave è la tassazione degli immobili vuoti, per contrastare la rendita speculativa e ridurre il rent gap, cioè la differenza tra quanto un immobile vale oggi e quanto potrebbe rendere se riqualificato e rimesso a valore. Il vuoto urbano, cioè edifici lasciati inutilizzati, abbandonati o tenuti sfitti, non è quasi mai una semplice conseguenza del caso o della disattenzione. Spesso è una strategia funzionale alla speculazione immobiliare, perché mantenere spazi vuoti permette agli investitori di acquistare l’area con pochi capitali, aspettare piani di riqualificazione pubblica e far salire il valore dell’area. Non è un caso che queste strutture spesso nascono in aree in cui erano presenti attività produttive, e in quartieri popolari e operai che vengono riqualificati e gentrificati. Per questo motivo si chiede di tassare il vuoto, così da evitare che l’inutilizzo diventi una forma di profitto. Allo stesso tempo, le occupazioni andrebbero decriminalizzate perché sono una risposta sociale: restituiscono vita agli edifici e danno accoglienza a chi ne ha bisogno.
In Italia esistono quasi nove milioni di abitazioni sfitte, un dato che mostra con chiarezza la contraddizione strutturale del nostro mercato: non mancano le case, manca la possibilità di abitarle. Chi vive nei quartieri non ha bisogno di queste strutture di coliving; le studentesse e gli studenti vogliono pagare meno di quanto chiedono i nuovi studentati privati e desiderano vivere i servizi e la vita dei territori, non chiudersi dentro edifici pensati come spazi autosufficienti, in cui paghi anche la socialità. (chiara davoli)